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深圳市房地产业协会召开“国六条”座谈会
国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》颁布后，深圳市房地产业协会立即于6月2日组织我市房地产开发商、经纪机构召开座谈会。会议由房协许权会长主持，近二十余家开发商和经纪机构主要负责人参加了座谈会。与会者认真讨论了“国六条”的文件精神，并表示将坚决贯彻、执行中央精神，统一认识，树立科学地产观，制订出新的企业战略，在开发方向，业务格局和市场份额上更快地适应国家政策的最新规定。同时，对“国六条”中部分条款提出意见和建议，希望得到政府相关主管部门的解答和支持。
一、《国六条》要求“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”。对此条款，予会者认为调整房屋供应结构不仅是建设“节约型社会、节地型建筑的需要”，更是我国“人多地少”国情的需要。但希望政府充分考虑我市房地产市场的实际情况，尽最大努力将“90平方米以下住房的比例”调整到与市场需求相吻合的比例。其中包括：
1、开发商已经取得的土地（特别是近2年内）。该类土地基本上已经完成了规划设计，但有的规划方案有可能不符合“90平方米”的规定。特别是对于一些大型项目，开发商通常是以分期开发的模式，这些项目将直接面临着原有规划推倒重来的局面，对开发商而言意味着成本的增加以及工程的拖后；对产品而言将意味着前后期规划的不和谐；对已购房者而言意味着因规划的改变而与开发商产生矛盾，造成社会不稳定因素。同时由于修改规划、重新报批每一个环节都需要时间，进而会导致开发商推盘节奏放慢，在今后的某个时段内产品供应紧张。
2、土地位于较为偏远的地区，由于政府市政配套及规划等原因尚不完善，地段的特殊性决定了只能发展低密度大户型项目。如果也要以90平方米以下户型为主，预计销售将会变得异常困难，也将给购房者带来交通不便等等诸多影响。对此类项目，政府此前与发展商签定的《土地出让合同》将如何延续？
3、据有关调查显示，“新商品住房套型建筑面积90平方米以下住房必须达到总面积70%以上”的规定难以与深圳的实际市场需求对接。
1）作为全国最早建设商品房的城市，深圳房地产市场化程度在全国是最高的城市之一。深圳两房的需求比例仅占市场份额的30%--40%左右。两房主要满足刚结婚家庭或收入较低的家庭使用或做为过渡用房，如果市场完全按70％比例配置，不仅会使产品难以与市场需求对接，而且亦让在深圳的白领置业（以三房以上为主）需求者的供应市场雪上加霜。
2）对于“90平方米”并没有详细的规定，高层和多层的90平方米，南方和北方的90平方米差别较大，而深圳基本是以高层建筑为主，分摊面积较大，实用率仅在80%左右，如果套型建筑面积限在90平方米，则基本上只能设计为两房。
3）深圳当前购房者主要以改善居住质量为目的的家庭，首次置业时物业面积基本在90平方米左右。近年来随着三房户型开发量的增加，已使深圳逐步形成了较为合理的房屋消费阶层。中低价和中小套型住房的再次大量增加，将会直接加大商品房同质化竞争程度（香港已突显），造成资源浪费。
4）深圳的人口结构与国内其他城市不一样。深圳是我国经济较为发达的城市之一，缺房常住人口少，社会矛盾并不突出，因此大量建90平方米以内的物业，不符合市场需求。
二、《国六条》要求“对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。”对此条款的主要疑惑在于：
1、大型项目的开工和竣工时间问题。大型项目的开发时间不可能在2年内完成，而且1年内开发建设面积达1/3，这种指标开发商是难以完成的，希望政府能根据项目的实际情况制定具体规定。
2、部分项目闲置超过2年，并不是开发商有意囤积土地，而是由于市政配套设施尚未完善、市政规划功能调整等不确定因素导致土地不具备开发的条件和基础，因此建议要区别对待由于政策或规划调整等非人为因素造成的土地闲置问题。
三、房地产开发企业积极要求加入政府廉租房建设行列。
《细则》要求“2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设”。目前深圳市廉租房缺口较大，因此，开发商纷纷表示积极拥护政府加快廉租房建设，并支持政府做好相关工作，以期实现房地产企业的公民责任和对和谐社会的贡献。
最后，鉴于“国六条”新政的出台，必然使政府相关职能部门工作量巨增，开发商普遍担心目前在建项目的报批报建程序能否按既定计划完成，希望政府能尽早制定并明确相应细则，以方便企业办理业务，提高企业的效率，减少不必要的损失，同时实现我市房地产业健康、持续、稳定发展的目标。
深圳市房地产业协会
2006年6月5日
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